Loi anti-squat : que peut faire le propriétaire ?

Vous arrivez devant votre maison de campagne et la serrure a changé. À l’intérieur, des meubles que vous ne reconnaissez pas, une fenêtre entrouverte, peut-être même des occupants. Premier réflexe : appeler la police. Deuxième réflexe : ne pas entrer par la force.

La marche à suivre dépend ensuite d’un point précis : s’agit-il de votre domicile, d’un logement vacant, d’un locataire qui ne paie plus ou d’un ancien locataire resté après la fin du bail ? Ces situations se ressemblent parfois, mais la loi ne les traite pas de la même manière. La loi du 27 juillet 2023 a accéléré certains mécanismes, sans transformer chaque dossier en expulsion immédiate.

Squat, impayé ou ancien locataire : la première distinction à faire

Un squatteur occupe un logement sans contrat ni autorisation, après y être entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le maintien dans les lieux peut aussi constituer une infraction lorsqu’il fait suite à cette entrée illicite. Le Code pénal vise notamment le domicile d’une personne, même si celle-ci n’y vit pas en permanence ou s’il s’agit d’une résidence secondaire.

Le locataire qui cesse de payer son loyer se trouve dans une autre situation. Son bail existe toujours tant qu’il n’a pas été résilié selon les règles applicables. Le propriétaire doit suivre une procédure locative, généralement avec commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis saisine du juge si la dette persiste.

Enfin, l’ancien locataire qui reste après la fin du bail n’est pas automatiquement un squatteur. Le litige porte alors sur la fin du contrat, le congé, les éventuels délais accordés par le juge ou les conditions de restitution du logement. Utiliser le mauvais vocabulaire dès le départ peut orienter le dossier vers la mauvaise procédure.

Les premières heures comptent : voici quoi faire dès la découverte

Ne tentez pas de récupérer le logement vous-même. Changer les serrures, couper l’eau, menacer les occupants ou forcer la porte peut se retourner contre vous. Même face à une occupation manifestement illégale, la prudence reste la meilleure stratégie.

Voici la marche à suivre :

• Appelez les services de police ou de gendarmerie si l’occupation est en cours ou si une intrusion vient d’être découverte.
• Déposez plainte rapidement, en décrivant les circonstances connues et la date de découverte.
• Réunissez votre titre de propriété, une taxe foncière, une attestation d’assurance ou tout document établissant votre droit sur le logement.
• Faites constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.

Le commissaire de justice peut dresser un constat, relever les traces d’effraction et photographier les lieux dans les limites de son intervention. Le maire peut également constater l’occupation illicite. Quant à l’officier de police judiciaire, son constat peut servir dans le cadre de la procédure administrative ou judiciaire.

Ne déplacez pas les affaires présentes et ne publiez pas de photos permettant d’identifier les occupants. Un dossier propre, daté et factuel vaut mieux qu’une confrontation improvisée.

La procédure administrative d’évacuation peut-elle s’appliquer ?

La procédure administrative auprès du préfet s’adresse aux situations d’occupation illicite répondant aux conditions prévues par les textes. Le propriétaire doit avoir déposé plainte, prouver sa propriété ou son domicile et faire constater l’occupation par une autorité habilitée.

La demande est adressée au préfet du département, avec les justificatifs disponibles. Le représentant de l’État doit prendre sa décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Ce délai concerne la décision, pas une promesse d’évacuation immédiate.

Avant la loi de 2023, la loi ASAP de 2020 avait déjà élargi la procédure administrative ; une avocate en explique le fonctionnement :

Si une mise en demeure est prise, elle fixe un délai pour quitter les lieux. Celui-ci ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le logement constitue le domicile du demandeur. Pour un local qui n’est pas son domicile, le délai est porté à sept jours dans le cadre prévu par les textes.

La procédure n’est donc pas automatique. Le préfet vérifie les conditions du dossier et peut tenir compte de la situation personnelle et familiale des occupants. En cas de refus, les motifs doivent être communiqués au demandeur. Lorsque la mise en demeure reste sans effet, l’évacuation forcée peut intervenir selon les règles applicables.

Ce que la loi anti-squat a changé pour les propriétaires

La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi Kasbarian-Bergé, a renforcé la protection contre l’occupation illicite. Elle a notamment étendu la procédure administrative à certains logements vacants ou meublés et élargi la définition pénale du domicile à des locaux d’habitation contenant les biens meubles de leur occupant, même si celui-ci n’y habite pas au quotidien.

Les sanctions ont également été relevées. La violation de domicile peut être punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. La loi a aussi durci le traitement de certaines situations de maintien dans les lieux après une décision d’expulsion.

Autre point souvent mal compris : la trêve hivernale ne protège pas les personnes entrées dans un logement par voie de fait lorsqu’il s’agit d’un squat. Cela ne signifie pas que la police intervient sans vérification ni que le propriétaire peut agir seul. Les conditions de preuve et les contrôles administratifs restent bien présents.

Quand le recours au juge reste nécessaire

La procédure préfectorale ne règle pas tous les dossiers. Si l’occupant dispose d’un ancien bail, conteste la fin de la location ou affirme avoir reçu une autorisation, le litige peut relever du juge des contentieux de la protection.

Le juge des référés peut aussi être saisi lorsque l’urgence est caractérisée et que l’occupation apparaît manifestement irrégulière. Il examine les pièces, les circonstances de l’entrée dans les lieux et les arguments de chaque partie. Une ordonnance favorable doit ensuite être exécutée dans les conditions prévues par le droit de l’expulsion.

C’est ici que beaucoup de propriétaires perdent du temps : ils qualifient un ancien locataire de squatteur, puis découvrent que le dossier est en réalité locatif. Avant de choisir une voie, faites relire les faits par un professionnel.

Les erreurs qui peuvent ralentir l’évacuation

La colère est compréhensible. Elle ne doit pas guider les démarches.

• Couper l’électricité, le gaz ou l’eau pour faire partir les occupants.
• Changer les serrures alors que le logement est occupé.
• Entrer dans les lieux sans autorisation ou organiser une expulsion privée.
• Menacer les personnes présentes ou publier leur identité sur les réseaux sociaux.
• Vider le logement et jeter leurs affaires sans cadre juridique.

Ces gestes peuvent créer de nouveaux problèmes pénaux ou civils. Ils compliquent aussi la lecture du dossier par les forces de l’ordre, le préfet ou le juge.

Documents à préparer : titre de propriété, taxe foncière, contrat d’assurance, photographies datées, constat, récépissé de plainte, échanges avec la préfecture, décisions judiciaires et factures liées aux dégâts. Conservez les originaux et sauvegardez les copies avec leur date. Un simple dossier numérique bien organisé évite déjà plusieurs allers-retours.

Faut-il attendre la libération avant de vendre le bien ?

Attendre la récupération du logement donne généralement une meilleure visibilité sur son état, ses travaux et sa valeur. En contrepartie, la procédure peut durer, les frais s’accumuler et les dégradations s’aggraver. Rien ne garantit non plus que le bien retrouvera rapidement son état initial.

La vente en l’état constitue une autre voie. Elle suppose un acquéreur informé, un prix négocié en fonction des risques et un acte préparé avec le notaire. Le financement bancaire peut être plus difficile, les diagnostics doivent être traités selon les conditions d’accès au logement et la rédaction de l’acte doit décrire clairement l’occupation.

Les justificatifs à réunir pour avancer sans perdre de temps

Préparez un dossier chronologique avec :

• Le titre de propriété et la taxe foncière.
• L’attestation d’assurance et les photographies datées du logement.
• Le constat d’occupation et le récépissé de plainte.
• Les courriers adressés à la préfecture et les réponses reçues.
• Les décisions judiciaires, commandements ou actes remis par le commissaire de justice.
• Les factures liées aux dégradations, sécurisations ou interventions.

Gardez les originaux dans un lieu sûr. Pour les copies, conservez les fichiers dans leur format d’origine et notez la date de chaque échange. Ce détail paraît banal, mais il facilite fortement la lecture du dossier.

Un logement occupé peut-il encore être vendu dans de bonnes conditions ?

Oui, une cession en l’état peut être envisagée, y compris lorsque le logement est occupé ou qu’une procédure est en cours. Elle exige toutefois une information complète de l’acheteur, une analyse précise des risques et un acte notarié qui encadre les accords et obligations de chacun.

Le propriétaire doit comparer les conséquences financières et pratiques des différentes voies : poursuivre l’expulsion, remettre le bien en état après libération ou étudier l’achat définitif par un acteur spécialisé comme Biens Complexes. Le bon choix dépend rarement d’une seule question de prix. Dans ce type de dossier, la première décision raisonnable consiste à faire qualifier la situation avant de s’engager.

Questions fréquentes