Loyer impayé : délais et obligations d’expulsion

Face à des loyers impayés, ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent improviser : chaque étape obéit à un délai fixé par la loi. Voici la procédure en vigueur, du premier retard au passage du commissaire de justice, et ce que chacun peut faire à chaque stade.

Les obligations juridiques du bail et le cadre de la relation locataire-propriétaire

La loi du 6 juillet 1989 encadre la location de la résidence principale. Son article 6 impose au bailleur de remettre un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et d’en assurer la jouissance paisible. Le locataire, lui, doit payer le loyer et les charges.

L’impayé se joue surtout sur la clause résolutoire, qui met fin au bail de plein droit en cas de défaut de paiement. Elle est obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Les contrats-types l’intègrent pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026).

Un bail plus ancien peut ne pas la contenir. Le propriétaire doit alors demander la résiliation au juge des contentieux de la protection, qui apprécie la gravité de la faute.

Le déroulement concret de la procédure d’expulsion locative

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite anti-squat, a raccourci plusieurs délais, dont celui du commandement de payer, passé de deux mois à six semaines.

Vérifiez la date et la clause de votre bail. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), ces dispositions ne modifient pas les délais inscrits dans les baux en cours au jour de leur entrée en vigueur : une clause prévoyant deux mois peut donc continuer de s’appliquer. L’avis ne tranche pas le cas des baux reconduits ou renouvelés depuis ; demandez conseil à votre ADIL ou à un commissaire de justice.

1. Relance et conciliation. Lettre simple, puis mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de demander la résiliation au juge.
2. Commandement de payer. Délivré par un commissaire de justice, il doit mentionner à peine de nullité le délai pour payer, soit six semaines selon l’article 24. Il indique aussi le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette et les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
3. Assignation. Sans paiement complet ni accord après six semaines, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. Un diagnostic social et financier est réalisé avant l’audience.
4. Audience. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire, ou constater la résiliation. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation.
5. Commandement de quitter les lieux. Le délai est en général de deux mois. Le juge peut le réduire ou le supprimer, notamment en cas de mauvaise foi. Le juge de l’exécution peut, lui, accorder un délai de grâce d’un mois à un an.
6. Expulsion. Seul un commissaire de justice y procède, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. En cas de refus ou d’absence, il peut demander au préfet le concours de la force publique.

Quels seuils d’impayés avant la mise en œuvre effective de l’expulsion ?

Ni l’article 24 de la loi de 1989 ni la fiche de service-public.gouv.fr n’indiquent de montant minimal pour délivrer un commandement de payer. Les seuils qui existent déclenchent des signalements, pas une expulsion.

Certains bailleurs personnes morales doivent, eux, saisir la CCAPEX et attendre deux mois avant d’assigner. Enfin, deux décrets du 12 février 2026 modifient la gestion des impayés pour les bénéficiaires d’APL, d’ALF ou d’ALS à compter du 1er janvier 2027 : ces seuils d’alerte sont à revérifier à cette date.

La durée totale varie trop selon les tribunaux, les recours et la saison pour qu’on avance une moyenne fiable. Le tableau ci-dessous s’en tient donc aux délais fixés par les textes.

Recours et aides pour les locataires en difficulté financière

Le plus tôt est le mieux. Dès la première difficulté, un accord amiable écrit et signé avec le propriétaire (délai, étalement) peut éviter le commandement. Une aide peut être demandée à la Caf ou à la MSA, à Action Logement, au FSL ou par l’intermédiaire d’une assistante sociale.

Pendant les six semaines du commandement, le locataire peut reprendre le paiement, rembourser en partie, demander une aide ou négocier. Si la dette s’ajoute à d’autres, un dossier de surendettement peut être déposé.

Devant le juge, deux conditions comptent : avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et être en mesure de rembourser. Le juge peut alors accorder jusqu’à trois ans et suspendre la clause résolutoire. Tant que l’échéancier est respecté, le locataire reste dans le logement. Au premier retard, la résiliation joue.

Avant l’audience, le locataire peut répondre au diagnostic social et financier et consulter un avocat. Celui-ci n’est pas obligatoire, et l’aide juridictionnelle peut le financer sous conditions.

Intervention des organismes sociaux et associations spécialisées

Selon les territoires, des associations peuvent aussi accompagner les ménages : l’assistante sociale ou l’ADIL sont de bons points d’entrée pour les identifier.

Conséquences juridiques et humaines de l’expulsion pour locataires et propriétaires

Côté locataire, la résiliation fait perdre le droit d’occuper le logement, sans effacer la dette. Rester après le délai accordé expose à une amende de 7 500 € (article 315-2 du Code pénal). Selon l’ANIL, ce délit ne vise pas l’occupant protégé par la trêve, celui qui a saisi le juge d’une demande de délai de grâce tant qu’elle n’est pas rejetée ou que les délais courent, ni les logements d’un bailleur social ou d’une personne morale de droit public.

Sans solution de relogement, il faut anticiper : demande de logement social, recours Dalo sous conditions, appel au 115 pour un hébergement d’urgence. Les biens laissés sur place doivent être retirés dans les deux mois, sinon ils sont vendus s’ils ont une valeur marchande ou considérés comme abandonnés.

Côté propriétaire, l’indemnité d’occupation remplace le loyer, mais son encaissement n’est pas garanti. Si le préfet refuse le concours de la force publique, une indemnisation peut lui être demandée par lettre recommandée. Il a deux mois pour répondre, son silence vaut refus, et un recours devant le tribunal administratif est possible dans les deux mois.

Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion ne peut pas avoir lieu, même avec une décision de justice. Le commandement de payer et la saisine du tribunal restent possibles, et la dette reste due. Ne sont pas protégés notamment les personnes relogées dans des conditions adaptées, les occupants d’un immeuble sous arrêté de mise en sécurité, les squatteurs d’un domicile et les conjoints violents dont le juge aux affaires familiales a ordonné l’éviction.

Synthèse des enjeux autour des loyers impayés et des expulsions

Un dialogue engagé tôt et formalisé par écrit peut éviter la procédure aux deux parties. S’il échoue, la procédure protège chacun à condition d’en respecter chaque étape.

Le dépôt de garantie est un autre sujet fréquent en fin de bail : notre guide pour locataires et propriétaires le détaille.

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